الفقاعه العقاريه

تلك ثلاث معادلات رئيسيه بجانب أدوات اخري يعتمد عليها خبراء الاقتصاد في العالم لاكتشاف الفقاعات الاقتصاديه بشكل عام ومن ضمنها الفقاعات العقاريه فمثلا الشقه في مصر الجديده مدينه نصر ثمنها من ٢ ل ٣ مليون تقريبا الايجار ٢٠ الف جنيه شهريا يعني الايجار السنوي ٢٤٠ الف جنيه بعد خصم الضرائب والمصاريف نفترض الايجار السنوي ٢٠٠ الف جنيه بقسمه ٢٠٠ الف علي ٢ مليون يكون العائد علي الاستثمار شامل الخطر 10 % في حين سعر الفائده العائد خالي الخطر ٢٧% مثال اخر في مرسي مطروح احد الاشخاص اشتري ثلاث شقق لتأجيرهم مصيف بسعر خمسه مليون جنيه عائدهم السنوي٢٥٠ الف جنيه ايجار يعني نسبه العائد علي الاستثمار المخاطر 5% والعائد خالي الخطر بالبنك 27 % ?! لاحظ ان اسعار الوحدات ارتفعت والايجار ارتفع يعني قبل التعويم كانت الشقه اللي ب ٢مليون سعرها ٥٠٠ الف وايجارها 10 الاف يعني نسبه العائد علي الاستثمار 20% وقت ما كانت الفائده او العائد خالي الخطر ١٢ % والثلاث شقق اللي سعرهم خمسه مليون كانوا بمليون وكان ايجارهم السنوي ١٥٠ الف يعني ١٥ % عائد سنوي لاحظ ان تكلفه الاستثمار ( الشقق ) زادت 400 % في حين معدل العائد ارتفع 100% واذا كانت الزياده في تكلفه الاصل اكبر من الزياده في معدل العائد فهذا يشير لوجود فقاعه سعريه في قيمه الاصل لاحظ ايضا فتره استرداد قيمه الاستثمار في مصر الجديده محتاج 8 سنوات لاسترداد قيمه الاستثمار وفي مرسي مطروح محتاج 25 سنه لاسترداد قيمه الاصل هذا مع تجاهل معدلات التضخم وسعر الفائده اثناء وفي نهايه فتره الاسترداد اي امكانيه ضخ الاصل لقيمته في مده مقبوله تحرم المستثمر من التوسع( يعني الشقه تجيب شقه ) والاصل الذي لا يستطيع انتاج التوسع ينتج فشلا اقتصاديا . #الفقاعه_العقاريه هذا محاوله بنهج علمي للتوضيح حتي يكتب لنا الله انتاج فيديو . #أيمن_غازي